一、基本情況

中南高科·車創(chuàng)智慧產(chǎn)業(yè)園為中南控股與上海車創(chuàng)共同開發(fā)，主要由中南高科建設(shè)、招商、運營。園區(qū)于2020年6月取得土地，占地228畝，位于南通市中心市北高新區(qū)，緊鄰南通一線地鐵站唐閘公園站?？傉嫉孛娣e為228畝，總建筑面積26.7萬平方米，其中地上總建筑面積 24萬平方米，地下總建筑面積2.7萬平方米，待全面正式達(dá)產(chǎn)后年均產(chǎn)值預(yù)計超50億元，年均稅收超2億元，帶動就業(yè)約4000人。項目配備了1家星級酒店，一棟酒店式公寓，2萬平方米的商業(yè)社區(qū)，為南通市首宗工業(yè)為主配套部分商業(yè)的混合用地。園區(qū)重點引入汽車電子、集成電路、生命大健康等產(chǎn)業(yè)集群，定位為汽車科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)總部基地、汽車研發(fā)科技創(chuàng)新中心、智能汽車產(chǎn)業(yè)智造生態(tài)。

項目通過打造產(chǎn)業(yè)特色明顯、配套設(shè)施完善、公共服務(wù)完備的工業(yè)園區(qū)，實現(xiàn)企業(yè)、項目、資金、人才、技術(shù)的聚集效應(yīng)和規(guī)模發(fā)展，構(gòu)建具有充分活力、相對獨立和完整、商業(yè)配套齊全的工業(yè)企業(yè)群體，形成產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展和全產(chǎn)業(yè)鏈推進(jìn)的新業(yè)態(tài)。

中南高科·車創(chuàng)智慧產(chǎn)業(yè)園鳥瞰圖

中南高科·車創(chuàng)智慧產(chǎn)業(yè)園主干道實景圖

二、主要做法

（一）混合用地

地塊出讓前即進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，將地塊明確為工業(yè)、商業(yè)混合用地，其中工業(yè)用地占比不低于90%。地塊占地228畝，容積率1.58，其中工業(yè)部分容積率不低于1.5，商業(yè)部分容積率不低于2.0?？傆嫃S房31棟，分為3-5層廠房及7層辦公。園區(qū)配備1家星級酒店、1棟酒店式公寓以及1.5萬㎡社區(qū)商業(yè)，全方位滿足園區(qū)企業(yè)及員工的生活需求,旨在打造一座集研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、園區(qū)配套為一體的多元化、生態(tài)化、活力型的新型產(chǎn)業(yè)工業(yè)。

（二）政策創(chuàng)新

一是提高準(zhǔn)入門檻。工業(yè)園區(qū)混合用地中，工業(yè)用地占地不低于90%，容積率不低于1.5；商業(yè)用地占地不高于10%，容積率不低于2.0。整體建筑密度為40%以上，畝均土地投資強(qiáng)度不低于400萬元。

二是支持產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓。項目竣工后，可銷售部分在不改變建筑的功能和土地用途的情況下，可對有固定界限、可以獨立使用并具有明確、唯一的編號的基本單元按幢、層進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

三是降低項目運營成本。對工業(yè)園區(qū)整體稅收狀況進(jìn)行評估測算，依據(jù)地方財政貢獻(xiàn)額按年給予運營管理機(jī)構(gòu)分檔共享，對項目竣工后，整體畝均稅收（不含不動產(chǎn)交易稅收）達(dá)10萬元、20萬元、30萬元及以上的，分別按當(dāng)年地方財政貢獻(xiàn)額的10%、15%、20%予以獎勵，共享期10年。

四是給予入駐租賃補(bǔ)貼。鼓勵“先租后售”，對新入駐工業(yè)園區(qū)的企業(yè)，根據(jù)企業(yè)類型，前三年每年按租賃廠房面積分檔一次性給予每平方米40元、70元、100元的租金補(bǔ)助。

五是加大金融支持力度。充分發(fā)揮已設(shè)立的陸海統(tǒng)籌基金、江海產(chǎn)業(yè)基金、紫荊華通基金、招商江?；鸬饶?、子基金作用，積極引導(dǎo)商業(yè)銀行、融資擔(dān)保公司、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)，為工業(yè)綜合體內(nèi)初創(chuàng)型、科技型企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的融資服務(wù)。

六是鼓勵加強(qiáng)公共服務(wù)。對入駐工業(yè)園區(qū)的各類公共服務(wù)機(jī)構(gòu)，優(yōu)先支持申報國家和省、市公共服務(wù)平臺和專項扶持資金項目。

（三）強(qiáng)化監(jiān)管水平

園區(qū)需與所在地政府市北高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會簽訂《投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》，就畝均稅收、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效益、企業(yè)性質(zhì)、人才招引等各方面指標(biāo)進(jìn)行約定。同時把好入駐企業(yè)關(guān)，強(qiáng)化三級監(jiān)管，確保產(chǎn)出目標(biāo)均符合預(yù)期。

一是五維研判指標(biāo)綜合研判。對入駐項目由區(qū)聯(lián)席會議初審，從投資主體、產(chǎn)業(yè)類型、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、科技人才、環(huán)保節(jié)能五個維度綜合研判，累計研判企業(yè)超過40家。

二是五級審核體系層層把關(guān)。入駐企業(yè)由園區(qū)開發(fā)主體提出意見，開發(fā)區(qū)管委會審查、部門會審、區(qū)政府審核、市聯(lián)席會議審定，企業(yè)入駐后在廠房竣工驗收三年后通過績效評價方可辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

三是五條禁止紅線嚴(yán)格管理。項目開發(fā)主體要與所有入駐企業(yè)簽訂廠房租售協(xié)議，并明確退出條款。同時明確五個嚴(yán)禁，即不得向個人出租出售、不得有居住功能設(shè)施、不得接入煤氣、不得違規(guī)變性做商辦、不得改變工業(yè)用地性質(zhì)。

四、節(jié)地效果

（一）節(jié)地水平顯著

中南高科·車創(chuàng)智慧產(chǎn)業(yè)園占用土地面積228畝，總建筑面積約26.7萬平方米，容積率在1.58以上，所建設(shè)廠房均為兼顧綠色、生態(tài)、品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，建筑外立面均實行“公共建筑”化處理，土地的使用效益、質(zhì)量均遠(yuǎn)超一般產(chǎn)業(yè)用地。

（二）用地效益增高

園區(qū)開發(fā)企業(yè)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力、行業(yè)影響力和園區(qū)開發(fā)成功經(jīng)驗的優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)，企業(yè)自身即為生產(chǎn)行業(yè)里的領(lǐng)頭羊，相較政府招商更有天然優(yōu)勢，通過其遍布全國的服務(wù)網(wǎng)，成熟的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)經(jīng)驗以及綜合金融、戰(zhàn)略研究、知識產(chǎn)權(quán)、人才服務(wù)等各方面的增值服務(wù)能夠招引一批有核心技術(shù)、有發(fā)展前景優(yōu)質(zhì)企業(yè)從而帶來地方產(chǎn)業(yè)的整體提升。

（三）產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)化

產(chǎn)業(yè)園因其高品質(zhì)的廠房、園區(qū)環(huán)境、增值服務(wù)和產(chǎn)業(yè)聚集帶來的效益，吸引了散亂在轄區(qū)范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)騰遷，從而將空間“化零為整”，產(chǎn)業(yè)用地布局得到優(yōu)化。

五、應(yīng)用前景

標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)園區(qū)的對于集約利用土地、培育產(chǎn)業(yè)集群和提升經(jīng)濟(jì)密度具有重要意義。包括混合用地、彈性用地等供地方式的改革也為該類園區(qū)的開發(fā)運營提供了更多可能性。同時具備成熟運營經(jīng)驗和專業(yè)運營能力的開發(fā)主體在園區(qū)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、項目招引上施展手腳，通過特色化的園區(qū)和標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)助力入駐企業(yè)發(fā)展，從而實現(xiàn)地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和土地使用效益的雙提升。

六、實踐探索（政策價值）

崇川區(qū)現(xiàn)有省級開發(fā)園區(qū)“大載體”3 個，類似中南高科車創(chuàng)智慧產(chǎn)業(yè)園的標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等“中載體”20 多個，主城區(qū)都市型工業(yè)載體優(yōu)勢明細(xì)，有利于以商引商，招引補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈延鏈項目，助力打造產(chǎn)業(yè)集群。同時崇川區(qū)以省、市文件為藍(lán)本，出臺了《崇川區(qū)進(jìn)一步深化工業(yè)用地提質(zhì)增效的實施細(xì)則》（崇辦〔2022〕57號），容積率、畝均固定資產(chǎn)投入和稅收等準(zhǔn)入指標(biāo)均高于南通市其他地區(qū)、新上高標(biāo)準(zhǔn)廠房項目容積率不低于2.0。標(biāo)準(zhǔn)提高以來，崇川區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)載體項目再發(fā)力，先后出讓三個高標(biāo)準(zhǔn)廠房項目，地塊平均面積200畝，并嚴(yán)格按照容積率不低于2.0的要求執(zhí)行，切實做到“工業(yè)上樓”，向天空要發(fā)展空間。